Immobilien in Brasilien kaufen – Ablauf, Kosten & Risiken
Der brasilianische Immobilienmarkt zieht seit Jahren Auswanderer, Investoren und Rentner an. Sonne, Meer und vergleichsweise günstige Preise machen das Land spannend – doch der Kaufprozess unterscheidet sich stark von Europa. Hier finden Sie den kompletten Überblick:
1. Ablauf beim Immobilienkauf in Brasilien
a) CPF beantragen
Ohne die brasilianische Steuernummer (CPF) ist kein Immobilienkauf möglich. Sie ist Pflicht für alle Verträge und Notarvorgänge.
b) Immobilie auswählen & prüfen (Due Diligence)
Grundbuchauszug anfordern (Certidão de Matrícula).
Schulden- und Belastungsprüfung (Hypotheken, Steuerschulden).
Baugenehmigungen und Eigentumsrechte prüfen.
c) Kaufvertrag (Compromisso de Compra e Venda)
Vorvertrag, meist mit Anzahlung (10–20 %).
Enthält Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin.
d) Notarielle Beurkundung
Kauf wird bei einem Notar (Cartório de Notas) unterschrieben.
Dokument: Escritura Pública de Compra e Venda.
e) Grundbucheintrag
Der Kauf ist erst rechtskräftig, wenn er im Grundbuch (Cartório de Registro de Imóveis) eingetragen ist.
2. Kosten beim Immobilienkauf
Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen Nebenkosten:
ITBI (Grunderwerbssteuer): ca. 2–3 % des Kaufpreises (je nach Stadt).
Notar- und Registergebühren: ca. 1–2 %.
Anwaltshonorar: empfohlen, ca. 1–2 %.
Maklerprovision: In Brasilien zahlt in der Regel der Verkäufer (5–6 %).
Faustregel: Kalkulieren Sie mit 5–7 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis.
3. Risiken & Stolperfallen
Ungeprüfte Eigentumstitel: Manche Immobilien haben offene Schulden oder unklare Besitzverhältnisse.
Illegale Bauten: Nicht jedes Haus am Meer ist genehmigt – im schlimmsten Fall droht Abriss.
Korruption & Intransparenz: Ohne Anwalt oder seriösen Partner besteht ein hohes Risiko, übervorteilt zu werden.
Wechselkursrisiko: Der Kauf erfolgt in Real, Kapital aber oft in EUR oder CHF – schwankende Wechselkurse beeinflussen den Endpreis.
4. Tipps für einen sicheren Kauf
Beantragen Sie zuerst Ihre CPF – ohne sie geht nichts.
Beauftragen Sie immer eine eigene Anwältin oder einen Anwalt – verlassen Sie sich nicht nur auf den Makler.
Lassen Sie alle Dokumente im Cartório prüfen.
Denken Sie an die Finanzierung: Als Ausländer ist eine Hypothek in Brasilien schwierig. Planen Sie besser mit Eigenkapital oder Finanzierung über Europa.
Führen Sie eine gründliche Due Diligence durch – Eigentum, Genehmigungen und Schulden müssen zweifelsfrei geklärt sein.
Fazit
Ein Immobilienkauf in Brasilien ist möglich und oft günstiger als in Europa – aber nur mit sorgfältiger Vorbereitung. Wenn Sie den Ablauf, die Kosten und die Risiken kennen, können Sie sicher investieren.
Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Brasilien nachdenken, begleitet RioMove Sie Schritt für Schritt – von der CPF-Beantragung über die rechtliche Prüfung bis hin zur Eintragung im Grundbuch.
